Compra sem imobiliária exige cuidado com papelada; confira prós e contras

17/05/2015 - 01h30 

MARINA ESTARQUE

Comprar um imóvel direto com o dono, sem precisar pagar comissões para imobiliárias, pode ser um ótimo negócio, mas também envolve muitos riscos, principalmente sem a assessoria de um advogado de confiança, afirmam especialistas ouvidos pela Folha.

Normalmente, as empresas cobram taxas de 6% a 8% do valor da propriedade. Elas, em geral, são embutidas na venda, encarecendo o imóvel.

Mas não necessariamente um imóvel sai mais caro dessa forma. "Com mais opções de compra, o cliente pode fazer um negócio melhor", diz o advogado William Ferreira, professor da PUC-SP.

Edgar Faciola, dono do site Proprietário Direto (específico para vendas sem imobiliária), diz que a demanda por esses imóveis só cresce.

Ele afirma que o movimento triplicou desde o início do ano, impulsionado pela alta na venda por apartamentos usados.

Já Igor Lima, executivo do setor imobiliário do Google, diz que não há uma demanda específica por negócios diretos. "O cliente busca o imóvel ideal, não importa quem está vendendo."

Por questão de segurança, o site imobiliário VivaReal, não trabalha com esse tipo de venda. "São mais sujeitas a golpe", diz Rodrigo Iannuzzi, vice-presidente de produto.

	Carolina Daffara/Editoria de Arte/Folhapress

Apesar da possibilidade de economia, comprar um imóvel direto com o proprietário, sem os devidos cuidados, pode sair caro. "A papelada é enorme. E os documentos podem ser falsificados. É uma temeridade fazer isso sozinho", afirma José Viana Neto, presidente do Creci-SP (conselho de corretores de imóveis de São Paulo).

Caso o vendedor tenha dívidas, por exemplo, o futuro dono pode ser despejado e perder o investimento, diz Luciano Godoy, especialista em direito imobiliário da FGV-SP.

Ele aponta que o comprador precisa checar certidões para saber se o dono do imóvel não está sendo processado na Justiça, ou corre o risco de ser considerado negligente e perder o apartamento.

O imóvel ainda pode ter dívidas de impostos ou de condomínio. Litígios de família e disputas de herança também são comuns, bem como processos contra construtoras.

Além de pagar a conta, o novo proprietário pode ficar com o imóvel encalhado, caso tente vendê-lo no futuro. "Depois da compra, o novo dono descobre que o prédio foi mal construído e tem defeitos na obra", diz Godoy.

Por isso, ao comprar direto com o dono é importante contratar um advogado de confiança –o serviço fica entre 1% e 5% do valor do imóvel.

Já com imobiliária, a compra é considerada mais segura, pois elas costumam ter advogados. Na etapa final, auxiliam comprador e vendedor com a checagem das certidões.

 Medida Provisória nº 692/2015 , em fundamento, promoveu diversas alterações na legislação tributária federal, entre as quais destacamos que, a partir de 1º.01.2016, passam a produzir efeitos aquelas promovidas na Lei nº 8.981/1995 , que dispõe, entre outras providências, sobre o ganho de capital auferido por pessoa física:

a) a alteração do caput do art. 21 estabelece que o ganho de capital percebido por pessoa física em decorrência da alienação de bens e direitos de qualquer natureza sujeita-se à incidência do Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), com as seguintes alíquotas:

Ganho de capital	Alíquota (%)
até R$ 1.000.000,00	15%
de R$ 1.000.000,01 a R$ 5.000.000,00	20%
de R$ 5.000.000,01 a R$ 20.000.000,00	25%
acima de R$ 20.000.000,00	30%

b) a inclusão dos §§ 3º e 4º ao art. 21 dispõe que na hipótese de alienação em partes do mesmo bem ou direito, a partir da 2ª operação, o ganho de capital deve ser somado aos ganhos auferidos nas operações anteriores para fins da apuração do IRPF da letra “a”, deduzindo-se o montante do imposto pago nas operações anteriores. Nessa hipótese, considera-se integrante do mesmo bem ou direito o conjunto de ações ou quotas de uma mesma pessoa jurídica, possuída por pessoa física;

c) o ganho de capital percebido por pessoa jurídica em decorrência da alienação de bens e direitos do Ativo não Circulante sujeita-se à incidência do Imposto de Renda, com a aplicação das alíquotas mencionadas na letra “a”, e do disposto na letra “b”, exceto para as pessoas jurídicas tributadas com base no lucro real, presumido ou arbitrado.

(Medida Provisória nº 692/2015 - DOU 1 de 22.09.2015 - Edição Extra)

Fonte: Editorial IOB